周密金融 “停车金融”项目服务介绍!

2018-03-09 11:31:59 编辑:admin 来源: 浏览量:1235我要评论


停车不止是停车,而是大资产的一部分!


停车场本来就是与房地产相伴而生的,主要是作为房地产的配建设施。中国房地产存量市场规模高达200万亿元以上,2016年中国房地产销售额达到13.3万亿元,一年增量就超过十万亿元。停车位一般只有房屋价值的十分之一左右,按照这个比例,存量车位资产价值在20万亿以上,考虑到早期的房地产车位配建比例较低,存量车位资产规模应该在10万亿以上。新增房地产,车位配建比例一般都在1:1左右,所以每年新增车位资产也在万亿左右。不得不说这是一个巨大的资产!


本着金融应该也必须为实体经济服务的经营理念,周密金融与国内著名停车企业集团达成深度战略合作,全国收购、长租、联营以及协助建设大型停车场,欢迎有停车场资源的朋友洽谈合作!联系电话:13126475218(微信同号)


城市选择


全国一二线城市都可以,省会城市,三线城市在繁华地段车流量足够多的停车场也行,要求车位不低于100个。


业态类型


纯住宅停车场不做,其他都做,主做商业、写字楼和综合体,医院、交通枢纽、景区、大学等。



合作模式介绍


Ⅰ、产权收购(资产及股权方式)


我们与国内最大停车产业专项基金合作,用于搭建国内规模最大停车产业金融平台。


通过收购资产或者项目公司股权的方式取得停车场物业的产权。


一、方式说明:


1.受让方(收购方)通过受让(收购)停车场资产或者停车场产权方公司股权的方式取得停车场物业的产权;


2.产权交易后运营主体同时转移给停车场受让方(收购方) ,受让方(收购方)在取得产权后对停车场进行投资建设及运营,负有车的全部经营责任。


二、收购条件:


对于有产权的项目,需业主方提供包括但不限于以下资料:


备案变更需要甲方提供的资料

停车场(库)土地使用权或建筑物产权证明;

如有抵押,则需解除抵押方可交易;

对于无产权但有经营权类的部分如人防和地面车位不能纳入交易范围,但可采取租赁方式进行交


Ⅱ、中长期经营权租赁


我方通过租赁获得停车场10-20年经营权,逐年或一次性折现支付全部租金,到期移交给业主。


期间根据约定,业主获取相当大一部分超额收益分成。


一、方式说明:


1.乙方按照车场当前年净利润作为基数计算保底租金,并按照市场化利率和总经营年限,一次性买断10~20年的经营权;


2.每年实际经营利润超出保底租金,业主获取相当大比例的分成;


3.乙方在经营期间,引入“停简单智慧停车系统,提供完美停车体验,提升客户满意度;


4.通过乙方的经营,帮助业主大幅提升车库资产回报率,实现资产增值。


二、双方责任:


1.乙方负责停车场的智慧停车设备和软件投资、和日常经营;


2.甲方可以保留部分车库使用优惠权。


Ⅲ、基础条款承包经营合作模式


成本承担:由我们承担停车场日常运营等成本。


合作期限:一般为3-5年


承包经营条件:


1. 业主方将停车场收费备案转移给我们,委托我们对停车场进行承包经营,为停车场提供专业的运营管理服务。


2. 在车场经营期间由我们严格按照在北京市发改委制定的收费标准内自行收取停车费(包括月租收入和临时收入等)并实行财务核算,业主方则有财务监督的权利


3. 我们定期向业主方缴纳停车场经营承包费用。


4. 我们通过资产管理手段降低运营成本,提升停车收入。


5. 乙方在停车场经营期间自负盈亏。


收费优惠政策:双方共同商定。


收费政策变动:如双方合作期间涉及基本时租停车费标准变动,双协商。


Ⅳ、BOT合作“BOT”(Bulid-Operate-Transfer ,即建造-运营-移交)方式的创新合作模式(主要用于医院、车站等项目


我们获取N+X年的经营权,负责对项目进行全面的资产经营管理。


停车场收入项目


停车场收入项目停车场运营收入应包括:临时停车收入、长租停车收入、产权车位管理费收入、商业平台开发收入等。


停车场费用


停车场经营过程中产生的如下成本费用,包括:能源费、水电费、保洁费、停车场管理人员费用(含工资成本、衣食住行等)、停车场管理酬金、停车场保险费、停车场日常维保费用(智能设施、基础设施、照明系统等维保)、办公室装修及采购费用、停车场增值服务产生的费用、保险费用(每年每车位责任险保费、每年车场公共责任险保费)、停车场经营税金与其它停车场经营相关费用等。一般情况下,停车场的房产税费、消防设备年检及维保费、人防车位使用费等应由业主方单独承担不计入运营成本。其他费用中,双方协商后确定纳入停车场运营成本项的,从停车场收入中进行扣除。


Ⅴ、其他合作方式


在以上四种合作模式均不能满足停车场业主需求的前提下,我们积极同您磋商符合您需求的合作模式!



停车产业:阻碍渐去,迎来发展良机


停车位市场规模:停车位供不应求、存量及增量资产潜力巨大


随着经济的发展及人民生活水平的提高,全国汽车保有量呈现快速增长的趋势,下图所示是2008-2015年我国汽车保有量变化情况。


图:2005-2016年全国汽车保有量变化情况

来源:阳光海天


而我国停车位的数量则远低于汽车保有量,按照国外的经验,汽车保有量与停车之比约是1:1.2,而国内目前的比例甚至还小于1:0.5,很多一二线城市的停车位缺口高达80%以上,有些汽车保有量超过200万辆的城市,停车位甚至只有几十万。


图:我国部分重点城市停车位缺口

来源 阳光海天


保守估计目前全国停车位缺口超过5000万个。2015年9月25日,国家发改委副主任连维良曾表示国内每年需新增停车位约3000万个。但就现实情况来看,这个目标短期内是难以实现的,国内将停车位作为配套设施的开发商缺乏建设的动力。总之,我国停车位供需极不平衡,且仍在不断恶化,停车位的缺口越来越大。


从上述分析可以看到,停车产业未来有极大的发展空间。仅以目前5000万的停车位缺口为基础,按20万单价做一个简单测算,未来停车场领域也有10万亿的投资需求。此外,停车位的单价也有很大的上涨空间,和香港做个对比,香港汽车的数量约200多万,车位的数量已经达到了300多万,但现在香港某些核心地段停车位单价却高达180多万港币,车位比车还贵。考虑到中国停车位稀缺,因此未来价格的上涨是确定性的。阳光海天调研数据显示,目前可市场化运营,可做资产交易的大概有1500万-2000万个车位。按照车位的价格10万-20万/个,对应的是近2万亿的存量规模的资产。


综合来看,我国停车产业存量和增量资产都蕴含丰富投资机会。


停车费交易:规模性感、高频稳定


停车费交易的流量同样值得关注。我国目前每年的停车费交易规模约2000亿,是非常稳定的现金流,可提供长期的投资回报,且在停车费市场化定价的趋势下,这部分现金流会更加诱人。


当然,不同业态的停车场收入也不一样。在国外有一家机构,运营里根机场的停车场,一年纯利润大概是1亿美元,这比航站楼的利润还要高。


还有商业物业类的停车场,其客流频次是最高的,周转率也很高,但它现在实际的收费率很低。因为这些停车场只是作为商场的配套设施,商场所以为了吸引客流就会做一些优惠、减免。若商场可以换一个思路,把停车场资产做成一个资产包,形成有效的收入,然后把给客户的让利作为成本进行核算,其实要比简单的免费策略更加划算。


产业政策及未来发展趋势:促进市场化定价,停车费上涨可期


停车难作为社会难题已经引起了政府的高度重视,2015年各部门出台了多项政策以规范、促进停车产业的发展。


表:部分停车产业相关政策

时间

文件名称

主要内容

主管部门

2015年8月3日

关于加强城市停车设施建设的指导意见

明确按照市场化经营要求,以企业为主体加快推进停车产业化,政策支持、审批简化,有效吸引社会资本,充分发挥价格杠杆的作用,逐步缩小政府定价范围,全面放开社会资本全额投资新建停车设施收费。

国家发展改革委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、交通运输部、公安部、银监会

2015年10月8日

中央定价目录

于2016年1月1日起开始执行,取消对停车场收费的定价。

国家发展改革委

2015年11月19日

北京市定价目录

住宅小区的停车费从2016年起全面放开。这意味着除了占道停车和P+R停车,北京的停车收费全部放开。

北京市发展改革委

2015年12月4日

北京市发展和改革委员会、北京市交通委员会北京市住房和城乡建设委员会关于本市停车收费管理有关问题的通知

本市驻车换乘停车场、占道停车场(含立交桥下停车场,下同)停车计时收费实行政府定价管理,按照现行程序办理相关手续,并按属地进行明码标价牌统一编号。其他各类停车场停车收费实行市场调节价,不再办理停车收费相关手续。

北京市发展改革委

2015年12月15日

关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见

明确提出社会资本全额投资新建的停车设施服务收费标准,可由经营者根据市场供求和竞争状况自主制定。

除各级人民政府财政性资金、城市建设投资(交通投资)公司投资以外,由社会资本全额投资新建的停车设施,由经营者依据价格法律法规和相关规定,根据市场供求和竞争状况自主制定收费标准。

国家发展改革委、住房和城乡建设部、交通运输部

2016年3月28日

加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工

明确包括编制停车设施专项规划,制定加快停车场建设的具体细则,完善城市建筑物配建停车位标准,推动单位、小区、个人利用自有空间建设停车场,推广采用PPP模式建设停车场,简化停车场投资建设、经营手续办理程序,持续加大停车场建设企业债券发行和产业投资基金规模,加大金融对城市停车场建设的支持,完善停车收费政策,建立停车基础数据库,加快高新技术在停车领域应用,推动停车与互联网融合发展等20条工作要点与任务分工。

国家发展改革委


从上述政策中可以看到,停车费定价权正在逐步放开,而一旦价格进入上升通道,将会呈现较快的增长速度,甚至不排除跳跃性增长的可能性。预计在未来的两到三年内,三线城市将会全面启动停车收费,二线城市停车费价格上涨将超过100%,一线城市停车费价格上涨或可超过50%。显然,这种趋势会显著提升停车费的交易规模,也即现金流的增长。


总之,未来的停车产业既有存量资产的提升空间,又有现金流的增长预期,是值得投资者关注的领域,也是值得我们从业者深耕的事业。


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