两会再提房地产税:现在还该不该买房?

2018-03-08 15:33:06 编辑:1107152099 来源: 浏览量:328我要评论

[摘要]:1.房产税立法已经在起草论证了;2.力争早日提请人大常委会初审。

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房地产税又有了新进展。


3月4号,十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示:


“房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”


简单来说就是两句话:1.房产税立法已经在起草论证了;2.力争早日提请人大常委会初审。


这意味着短期内,房地产税一定不会出台。


首先,在张业遂列举的几个今年将制定的税法中,并没有提及房地产税,这说明房地产税没有纳入今年人大的立法计划中。


其次,一项法律从起草阶段到正式实施,中间要经历问题论证、意见征集、然后才能提交常委会初审,而初审之后还要经历多轮审议才能通过。


对于影响国计民生的重大法律,审议过程会更加审慎,比如《物权法》就经历了7次审议,立法周期达到了14年之久。


考虑到房地产税对国计民生的影响实在太大,而且还会直接影响到利益集团的利益,所以在2020年之前,完成立法的可能性真的不大,更不用说是正式实施了。


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房地产税立法还面临着法理上的难题。


尽管房地产税几乎是所有发达国家地方税的主要来源,但在中国征收房地产税,一直都有争议。


因为那些发达国家的土地实行的私有制,政府不存在靠卖地获得收入,而中国的土地是国有的,从理论上说,业主只拥有70年的土地使用权,并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。


之所以说是间接,是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金,而开发商是要赚钱的,他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上,所以你在买房的时候,就相当于缴纳了70年的土地使用费。


如果再征收房地产税,就存在二次征收的问题。


复旦大学经济学教授谢百三就曾尖锐地指出:


“交了70年高额土地使用费再征西方房地产税,等于一只羊身上剥两次皮,税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓,再分70年一年年交西方式房地产税啊!”


2007年《物权法》出台,其149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

虽然有不少人认为这相当于变相承认房主对土地所拥有的权利,从而为房地产税征收开路,但如何在法理上把征收房地产税的合法性说清楚,这也不是一个容易解决的问题。


房地产税还面临着征收条件的难题。


我在去年写房地产税的文章时,曾以为2017年底可实现全国不动产信息联网,这是国土部明确列入计划表的任务,也是房地产税征收的基础(如果连房产信息都查不清楚,征收房地产税就无从谈起)。

然而2017年结束了,这件事却没有被再次提起,就这么静悄悄地过去了。


这就说明房地产税的推动进度并没有预想得那么快。


当然,既然国家把征收房地产税提上议程,这些问题肯定都能解决,只不过是早一点还是晚一点解决罢了。


但就像上面分析的,2020年之前,征收房地产税几乎不可能。


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等到房地产税开始征收之后,会对房价有什么样的影响?


最直接的影响是提高了房产的持有成本,这对于炒房者而言,是不小的负担,所以一旦房地产税开征,炒房者会抛售手上的房产,市场上供给数量增多,短期内可以起到抑制房价的作用。


但从长期来看,房地产税对房价的影响是非常有限的。


因为房屋的持有成本只是影响房价的一个辅助因素,供需关系才是决定房价的根本性因素。


对于房价涨跌背后的规律,我曾专门写过一篇长篇分析《高房价背后的逻辑》,这里简单说三点结论:


1.买房买到的不仅仅是一个遮风避雨的居住场所(即居住属性),还包括周边提供的医疗、教育、交通、娱乐、公用服务以及发展机遇。


房子真正的价值=房子本身的居住功能+房子附带的各类资源。


2.买一座城市的房子,就相当于买了这个城市的股份,如果城市发展好了,你会有分红;如果城市发展不济,你的财富就会缩水。


3.房价的涨跌,短期看政策,中期看土地,长期看人口。由于人口具有聚集效应,所以从长期来看,中国的房价会出现两极分化。


这就意味着少部分城市的房价依然有上涨空间,完全可以趁着调控的时机入手;而那些没有产业支持人口净流出的城市,房价则有较大的下跌可能。


那么哪些城市还有上涨空间?

4


根据人口流动地图,中国的人口流动呈现两个趋势:


一是人口依然源源不断地流向大城市。


在过去,所谓的大城市主要是一线城市和准一线城市,但随着一线城市房价的上涨以及北京、上海控制人口的政策,一线城市的人口出现了溢出效应,即人口向周边城市外溢(如上海流向杭州,北京流向天津,深圳流向东莞等等)。

一线城市从全国人口抽血盛况

准一线城市抽血地图


人口流动的另一个趋势是,省内欠发达地区的人口流向当地省会。


典型的如富士康落户郑州之后,仅富士康一厂招聘的工人就超过了30万,这吸引了河南省内劳动力向省会聚集。


根据以上两条,我比较看好的城市分为以下三类。


1.一线城市


一线城市的房子依然值得买,因为这些城市自带的资源(教育、医疗、交通、娱乐、公共服务、发展机遇等隐性价值)属于稀缺资源(尤其是北京、上海的高考资格就属于无可替代的教育资源)。


这些稀缺的资源会吸引人们源源不断流入这些座城市,推动城市发展,而城市发展越快,又会吸引更多人流入,形成一个优势迭代的正循环。


但一线城市里其实也有差异,北京的基本面其实是最好的。


无论是政治资源,上市公司数量,互联网人才需求,影视娱乐业资源等等都是首屈一指。

但北京的行政力量太强大,而且又严格控制人口规模,投资北京的房产受政策带来的不确定性比较高。


我个人看好的是深圳和上海。


深圳基本面相当不错,上市公司数量排名第二,主要产业是以科技互联网公司为主,又处于粤港澳大湾区的核心地位,而且还没有限制人口规模,所以我很看好深圳未来的发展。


上海是全中国的金融中心,其地位不可撼动,但由于上海也明确限制人口规模,这多少会限制城市发展的潜力。


总的来说,深圳和上海,前者像硅谷,后者像华尔街。


只要中国的经济持续稳定发展,这两个城市的房价依然有上涨的空间。


相比之下,一线城市里我最不看好的是广州。


既没有金融业这样影响国家安全的支柱性产业,又没有搭上科技、互联网产业的顺风车,其上市公司数量不仅落后于杭州,甚至连苏州都不如。


虽然2017年的GPD总量依然排名全国第4,但以外贸起家的广州如果缺乏面向未来的产业,长期发展势头显得疲软。


这也在房价中体现了出来,广州的房价是一线城市中最低的,和上海、深圳有着明显的差距。

注:这里的房价都是中位数,而不是平均值,更有利于反应房价的真实水平


以上是从投资角度对一线城市买房的分析,但如果你打算在一线城市定居,那么我给你的建议是,有能力的话就先“上车”再说。


买不起大的就买小的,买不起近的就买远的,先扎下根来。


这是最稳妥的选择。

2.重点二线城市


除了一线城市以外,重点二线城市的房子也可以买,包括杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安这些省会城市。


这其中,我最看好的是杭州。


过去很多人会觉得,杭州除了有阿里也没什么了不起的。


但如果你去查一下相关的数据就会发现,从资金总量,上市公司数量,科技创新能力和人口流入等多个维度来考量,杭州不仅是综合实力,连单项都几乎是所有二线城市里最强的,甚至还超过广州。

这就是为什么“北上深杭”这样的说法被越来越多次提到。


而郑州、武汉、重庆、成都、西安这几个城市,都是国家中心城市。


国家中心城市具有很强的政治意义。


以西安这座最近才入选的城市为例,要说经济、科技和人才发展水平,西安和杭州、南京有明显差距,但为什么入选的是西安?


因为中央需要加强在西北的控制力,就必须在西北选出一个国家中心城市,去辐射整个西北区域。


类似的,重庆、成都带动的是西南地区,郑州、武汉带动的中部地区(下一个入选国家中心城市的很可能是沈阳)。


一旦入选国家中心城市,就意味着会获得各种各样的政策支持,有利于推动城市的发展,并且所有的国家中心城市都处在全国的交通枢纽位置,很方便吸引本省或周边欠发达地区的年轻劳动力。

所以这些城市的房子,同样具有投资价值。


3.三大都市圈周边的发达城市


我比较看好的第三类城市,是三大都市圈(京津冀、长三角、珠三角)周围的发达城市(包括小城市)。


随着一线城市房价的升高和对人口规模的控制,原本聚集在北京、上海、深圳的人,会有一部分向外围扩散,包括苏州、东莞、嘉兴、宁波等等。


居住在昆山,工作在上海;居住在东莞,工作在深圳;这些都可能会成为未来大都市圈的生活常态。


以上城市是我个人比较看好,觉得依然有房产投资价值的城市。


总结一下分为三个梯度:


第一梯度:北上广深


第二梯度:杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安


第三梯度:苏州、东莞、嘉兴、宁波等等


除此之外,还有一些城市,比如厦门、长沙、海口、无锡等,或者是因为房价已经很高,或者是因为我并不是太有把握,所以就不推荐了。


如果你已经想好了要在我提到的那些城市发展,我的建议是趁着调控赶紧“上车”。


如果你实在没有能力买房,我的建议是先租个房子好好发展自己。


记住一句话,人的命运是起伏的,任何人都有可能站在下一个风口。


好好生活,就会多一分机会。


这也是我自己的经历,带给我的人生感悟。


作者简介:


缓缓君:985高校工科男,时代华语图书签约作者。有一些故事,也有一些观点;有一点理性,也有一点温度,新书《我就喜欢这样的你》已上架。公众号:缓缓说(huanhuanshuo520)。


 
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